Як купити квартиру в Польщі

Купівля квартири в Польщі іноземцем — це чіткий юридичний процес. Нижче наведено стислий і максимально структурований посібник з усіма цифрами, правилами та обмеженнями

Що таке «Прикордонна зона» (Strefa nadgraniczna)

Головне правило: Громадяни країн поза ЄС (зокрема українці) можуть купувати квартири (lokal mieszkalny) в Польщі без жодних дозволів.

• Виняток (Прикордонна зона): Якщо квартира розташована в strefa nadgraniczna (територія гмін, що прилягають до державного кордону або морського узбережжя, зазвичай умовні ~15–30 км) — дозвіл Міністерства внутрішніх справ (MSWiA) потрібен обов’язково.
• Міста під обмеженням: До цієї зони повністю або частково потрапляють, наприклад, Гданськ, Гдиня, Сопот, Щецин, Свіноуйсьце, Перемишль.
• Як обійтись без дозволу: Купити не саму квартиру як повну власність, а spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (кооперативне право) — на нього обмеження зони не діє.

🔍 Де та як шукати житло

• Популярні сайти (Агрегатори): Otodom, Olbik / OLX, Nieruchomosci-online.
• Facebook Groups: Шукайте за запитами „Mieszkanie / kupno [Назва міста]”.
• Сайти агенцій з нерухомості

📄 Документи та умови для покупця

1. Особисті документи

• Закордонний паспорт — єдиний обов’язковий документ для посвідчення особи у нотаріуса.
• Номер PESEL — необхідний для податкової звітності та ідентифікації в реєстрах.
• Примітка: Віза або карта побиту для самого факту купівлі не потрібні. Купити квартиру можна, навіть перебуваючи в Польщі за безвізом або за межами країни (через довіреність).

2. Фінансові умови (Легальність коштів)

• Польський банківський рахунок — усі розрахунки за нерухомість проводяться у безготівковій формі (на рахунок продавця).
• Легальність грошей на рахунку — кошти, які ви переказуєте на свій польський рахунок для оплати квартири, повинні мати чітке та офіційне джерело походження.

Що перевіряє банк: При зарахуванні великих сум польські банки (відповідно до процедур AML — протидії відмиванню коштів) вимагають документи, що підтверджують легальність доходу. Це можуть бути:

• Податкові декларації (наприклад, PIT у Польщі або декларації про доходи з країни походження).
• Договори купівлі-продажу іншого майна (наприклад, продали квартиру чи авто на батьківщині).
• Документи про отримання дивідендів, спадщини або дарування.

Термінологія в нерухомості — це слова й вирази, з якими обов’язково стикаються всі, хто шукає житло або іншу нерухомість у Польщі. Якщо ви переїхали до Польщі чи тільки плануєте це зробити, знання базових польських термінів допоможе вам краще зрозуміти умови оренди, купівлі, договорів і не потрапити в неприємні ситуації.

Наприклад, чи знаєте ви, чим kaucja відрізняється від czynsz? Або чому важливо уважно читати umowę najmu? Саме такі слова можуть вплинути на те, скільки ви будете платити щомісяця, які у вас будуть обов’язки та які права.

У цьому невеликому словнику ми зібрали найважливіші терміни польською мовою, які стосуються оренди, купівлі, продажу та користування нерухомістю. До кожного слова подано просте українське пояснення, щоб вам було легше орієнтуватися в побутових ситуаціях, спілкуванні з орендодавцями чи агенціями.

💰 Скільки беруть нотаріус (Taksa notarialna)

У Польщі оплата нотаріусу (taksa notarialna) розраховується як фіксована сума + відсоток від вартості квартири. Держава регулює лише максимальні ставки (вище яких нотаріус брати не має права).

Офіційна шкала для більшості квартир (вартістю від 60 000 до 1 000 000 PLN) становить:

• 1 010 PLN + 0,4% від суми, яка перевищує 60 000 PLN.

🧮 Приклад розрахунку для квартири за 500 000 PLN:

1. Перевищення суми: 500 000 – 60 000 = 440 000 PLN.
2. Відсоток: 0,4% від 440 000 = 1 760 PLN.
3. Максимальна такса (нетто): 1 010 PLN + 1 760 PLN = 2 770 PLN.
4. Разом з податком (23% VAT): 3 407,10 PLN

• Додаткові витрати у нотаріуса: судові збори (внесення до реєстру — 200 PLN) + виписки акта (около 6 PLN за сторінку).
• Податок PCC (2%): Сплачується у нотаріуса лише на вторинному ринку. Важливо: якщо це ваша перша квартира в Польщі, ви повністю звільнені від цього податку (0%).

Примітка щодо знижки: На первинному ринку (купівля від забудовника) нотаріус за законом зобов’язаний зробити знижку 50% на саму таксу, а витрати діляться порівну між покупцем і девелопером.

Агент з нерухомості (Pośrednik)

• Комісія: зазвичай становить від 1.5% до 3% + 23% VAT від вартості квартири.
• Хто платить: залежить від договору (іноді платить лише продавець, іноді обидві сторони). Завжди уточнюйте це до перегляду.

Також, коли ви купуєте квартиру на вторинному ринку за готівку через агентство, ви зіштовхуєтеся з поняттям оплати за бронювання (Opłata rezerwacyjna), яку агенти часто юридично оформлюють як Zadatek (Завдаток)

Це відбувається безпосередньо в офісі агентства нерухомості під час підписання договору бронювання (Umowa rezerwacyjna).

💸 Як працює цей «завдаток» у агента

• Скільки платити: На відміну від первинного ринку (де є ліміт 1%), на вторинному ринку сума визначається індивідуально. Зазвичай це фіксована сума — від 5 000 до 20 000 PLN (або умовні 1–3% від вартості квартири)
• Куди йдуть гроші далі: Сума завдатку є першим внеском за квартиру. На фінальній угоді у нотаріуса ви платите продавцю лише залишок суми (Загальна вартість квартири мінус уже сплачений завдаток)
• Строк дії договору: Цей внесок діє обмежений час (зазвичай від 1 до 4 тижнів). Протягом цього терміну агент зобов’язаний зняти оголошення з публікації, а ви з продавцем маєте встигнути підготувати документи та прийти до нотаріуса

У разі вашої відмови гроші залишаться у продавця. Якщо ж передумає продавець, він зобов’язаний повернути вам суму в подвійному розмірі.

🛡️ Що перевірити перед купівлею

Що перевіряє агент (і що ви повинні вимагати)

1. Книга wieczysta (Поземельна книга): головний документ квартири. Перевіряється наявність іпотеки (розділ IV) та третіх осіб, які мають право там жити (розділ III).
2. Довідка про відсутність прописаних осіб: продавець має надати довідку (zaświadczenie o braku osób zameldowanych).
3. Борги по комуналці: довідка від кооперативу/управителя (spółdzielnia / wspólnota) про відсутність заборгованостей.

Що перевірити самостійно

• Технічний стан: працездатність вентиляції, електрики, наявність грибка/плісняви за меблями.
• План розвитку району: чи не побудують під вашими вікнами через рік автобан, новобудову тощо.

🤝 Протокол здачі-приймання (Protokół zdawczo-odbiorczy)

Це фінальний документ, який підписується в момент передачі ключів (після підписання акта у нотаріуса та оплати).

Що обов’язково фіксується в протоколі:

1. Показники всіх лічильників: вода (холодна/гаряча), газ, електрика, опалення. Потім ці дані передаються постачальникам послуг для переоформлення договорів на ваше ім’я.
2. Кількість ключів та пультів: від квартири, під’їзду, поштової скриньки, гаража.
3. Перелік майна: які меблі та техніка залишаються в квартирі.
4. Виявлені дефекти: якщо після підписання акта у нотаріуса з’явилися нові пошкодження, вони вносяться сюди для компенсації.

🏦 Кредит (Іпотека) в Польщі для українців

Отримати іпотечний кредит (kredyt hipoteczny) в польському банку українцям абсолютно реально. Фінансові вимоги (перевірка доходів) для іноземців такі ж самі, як і для поляків, але є суворі міграційні нюанси.

1. Головні умови для схвалення кредиту

• Вклад власний (Dowód wpłaty / Wkład własny): мінімум 10–20% від вартості квартири. Врахуйте, що нотаріальні збори та податки банк не фінансує, їх треба мати окремо на рахунку
• Валюта доходу: ви повинні отримувати дохід виключно в польських злотих (PLN). Якщо ви заробляєте в євро чи доларах, польський банк відмовить через закон про валютні ризики
• Тип договору: найкраще підходить стабільний трудовий договір — Umowa o pracę (бажано на невизначений термін або чинний ще мінімум 6-12 місяців). Договори Umowa zlecenie або власний бізнес (JDG) теж приймаються, але дохід за ними банк перевірятиме за останні 12–24 місяці
• Кредитна історія (BIK): банк перевірить вашу польську історію через Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Бажано закрити всі кредитні картки та ліміти перед подачею заяви, щоб збільшити свою спроможність

2. Що вимагають банки замість візи?

Самого лише статусу біженця (номеру PESEL UKR) для іпотеки в більшості банків недостатньо. Банку потрібне підтвердження, що ви залишаєтесь у країні надовго.

• Картка побиту (тимчасового або сталого): Ключова вимога. Більшість банків вимагають, щоб вона була дійсна ще мінімум 6–12 місяців на момент подачі документів.
• Картка CUKR: Спеціальна трирічна картка побиту для українців з PESEL UKR повністю вирішує цю проблему та відкриває доступ до стандартних умов іпотеки

Як купувати в прикордонній зоні через кредит?

Якщо квартира знаходиться в зоні 15-30 км від кордону/моря (наприклад, Гданськ) і вам потрібен дозвіл MSWiA, банк видасть кредит лише після того, як ви покажете цей офіційний дозвіл. Оскільки розгляд документів у міністерстві триває від 5 до 12 місяців, у договорі з продавцем (umowa przedwstępna) обов’язково треба прописати довгий термін дії, інакше ви втратите завдаток (zadatek).

Основні терміни

Польський термін	Український переклад / Пояснення
nieruchomość	нерухомість — квартира, будинок, земля тощо
lokal	приміщення — може бути житловим або комерційним
mieszkanie	квартира
wynajem	оренда
kupno	купівля (придбання нерухомості)

Документи та угоди

umowa najmu	договір оренди — офіційна угода між орендодавцем і орендарем
akt notarialny	нотаріальний акт — документ, завірений нотаріусом при купівлі нерухомості
zaświadczenie	довідка, офіційне підтвердження чогось (наприклад, про реєстрацію)
meldunek	прописка, реєстрація місця проживання
protokół zdawczo-odbiorczy	акт приймання-передачі житла — підписується під час заселення/виселення

Платежі та витрати

Польський термін	Український переклад / Пояснення
czynsz	квартплата — основна щомісячна оплата за оренду або утримання житла
kaucja	заставна сума — депозит, що вноситься на початку оренди
opłaty	платежі — загальний термін для різних витрат (комунальні, адміністративні)
media	комунальні послуги — вода, світло, газ тощо
rachunek	рахунок — документ із сумою до оплати (наприклад, за електрику)

Типи нерухомості

kawalerka	однокімнатна квартира (переважно студія)
dom	будинок
apartament	апартаменти — зазвичай сучасне, комфортне житло в новобудові
segment	таунхаус — частина будинку з окремим входом
budynek wielorodzinny	багатоквартирний будинок

Комунальні послуги

woda	вода — холодна й гаряча, окремо враховується в оплаті
prąd	електроенергія
gaz	газ
ogrzewanie	опалення (може бути центральне або індивідуальне)
wywóz śmieci	вивіз сміття — регулярна плата за вивезення побутових відходів

Орендарі та власники

najemca	орендар — особа, яка знімає житло
właściciel	власник — особа, якій належить нерухомість
lokator	мешканець — особа, яка фактично проживає у приміщенні
współlokator	співмешканець, сусід по квартирі (в одній орендованій оселі)
zarządca	управляючий — особа або компанія, що керує будинком/житлом

Стан і характеристики житла

metraż	площа — загальна площа житла (вказується в квадратних метрах)
piętro	поверх — на якому розташоване житло
umeblowane	з меблями — житло здається повністю або частково мебльованим
stan techniczny	технічний стан — загальний стан приміщення
balkon	балкон — додатковий зовнішній простір
układ mieszkania	план житла, розміщення кімнат

Локація та інфраструктура

okolica	околиці — район, місцевість навколо будинку
dojazd	доїзд — можливість дістатися до місця (громадським/приватним транспортом)
osiedle	житловий район або житловий комплекс
komunikacja miejska	громадський транспорт — автобуси, трамваї, метро
punkt usługowy	сервісний пункт — магазини, аптеки, пошта, перукарні тощо

Юридичні аспекти

własność	власність — право володіння нерухомістю
hipoteka	іпотека — застава на нерухомість при отриманні кредиту
księga wieczysta	земельна книга — офіційний реєстр прав власності на нерухомість
notariusz	нотаріус — уповноважена особа для посвідчення юридичних угод
prawo lokalowe	житлове право — право користування житлом без повної власності

Процес купівлі/оренди

ogłoszenie	оголошення — публікація про продаж або оренду нерухомості
oględziny	огляд — перегляд житла перед купівлею або орендою
zaliczka	аванс — попередній платіж, який підтверджує намір укласти угоду
rezerwacja	бронювання — тимчасове «утримання» об’єкта для потенційного покупця/орендаря
pośrednik	посередник — агент або агентство з нерухомості