Завдаток при купівлі житла в Польщі є однією з ключових умов попереднього договору між покупцем і продавцем. Він підтверджує серйозність намірів сторін та створює додаткові гарантії виконання домовленостей.
Для покупця завдаток означає, що обране житло буде зарезервоване, а для продавця — що потенційний власник справді планує завершити угоду.
Водночас польське законодавство чітко регулює, чим завдаток відрізняється від авансу, які права він надає і які наслідки настають у разі відмови однієї зі сторін від угоди.
Законодавче регулювання
Польське законодавство чітко визначає правила щодо завдатку (zadatek) у Цивільному кодексі (Kodeks cywilny). Завдаток виступає формою забезпечення виконання договору і водночас підтверджує серйозність намірів сторін. Його ключова особливість полягає в тому, що у випадку невиконання зобов’язань однією зі сторін він тягне конкретні фінансові наслідки:
- якщо відмовляється покупець — завдаток залишається у продавця,
- якщо відмовляється продавець — він зобов’язаний повернути завдаток у подвійному розмірі.
Найчастіше завдаток фіксується у попередньому договорі купівлі-продажу (umowa przedwstępna). Це юридичний документ, який зобов’язує сторони у майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу (умову нотаріальну). У такому договорі чітко зазначають суму завдатку, терміни підписання остаточної угоди та інші ключові умови.
Як правило, такий попередній договір складає агент з нерухомості, який супроводжує угоду та готує текст документа.
Як оформити завдаток правильно
Правильне оформлення завдатку (zadatek) — ключ до безпечної купівлі житла в Польщі. Помилки на цьому етапі можуть коштувати тисяч євро, тому варто приділити особливу увагу деталям.
У договорі необхідно вказати:
- суму завдатку та спосіб її передачі,
- кінцевий строк підписання основного договору купівлі-продажу,
- точні реквізити сторін,
- опис житла (адреса, площа, кадастрові дані),
- наслідки відмови від угоди (згідно з Цивільним кодексом).
Уникайте плутанини з авансом
- Завжди має бути чітко написано, що це “zadatek”, а не zaliczka.
- Якщо в документі вжито слово «zaliczka», фінансові наслідки будуть зовсім іншими — гроші доведеться просто повернути без штрафних санкцій.
Рекомендації для покупців
- Не вносіть завдаток “на слово” або без підписаного договору.
- Перевірте, чи продавець є власником житла (дані можна звірити у земельному кадастрі — Księga Wieczysta).
- Уникайте занадто великих завдатків — зазвичай це 5–10% від вартості житла.
Сума завдатку при купівлі нерухомості в Польщі
Розмір завдатку (zadatek) у Польщі зазвичай визначається у відсотках від ціни житла. Найпоширеніша практика — 10 % від вартості нерухомості. Саме ця сума вважається «золотою серединою» і зустрічається в більшості угод.
- Мінімально завдаток може становити кілька тисяч злотих (наприклад, 5 000–10 000 зл), що характерно для дешевших квартир або коли сторони хочуть лише символічно підтвердити домовленість.
- Найчастіше сторони домовляються про 10 % від вартості угоди. Тобто, якщо квартира коштує 400 000 зл, завдаток становитиме близько 40 000 зл.
- Максимально завдаток рідко перевищує 20 % ціни. Це трапляється у випадках особливої конкуренції чи якщо продавець хоче мати сильні гарантії від покупця.
Для покупця важливо пам’ятати: завдаток не повинен бути надто великим. Надмірна сума створює ризик втрат, якщо з угодою виникнуть проблеми. Оптимально орієнтуватися на 5–10 % вартості житла.
Ризики та на що звернути увагу
Попри те, що завдаток (zadatek) є юридично захищеним механізмом, покупець має враховувати певні ризики.
Можливі проблеми:
- Нотаріальна форма: якщо попередній договір укладено без нотаріуса, сторони не можуть вимагати через суд підписання остаточної угоди — максимум лише фінансові санкції за завдатком.
- Неправильне формулювання: якщо в договорі замість zadatek вказано zaliczka, покупець не матиме гарантій компенсації у разі відмови продавця.
- Занадто великий завдаток: передоплата понад 20 % вартості житла створює ризик значних фінансових втрат, якщо угода зірветься.
- Шахрайства: бувають випадки, коли продавець приймає завдаток від кількох покупців одночасно або продає житло, яке йому фактично не належить.
Як убезпечитися:
- Укладати попередній договір у нотаріуса або у перевіреного агента нерухомості.
- Завжди перевіряти документи на житло у земельному кадастрі (Księga Wieczysta).
- Вимагати чіткого зазначення в договорі слова zadatek.
- Передавати кошти офіційним шляхом (банківський переказ), а не готівкою.
На практиці
В Польщі дуже часто завдаток (zadatek) передають саме готівкою 💸. Це пов’язано з тим, що:
- покупець і продавець хочуть швидко «зафіксувати» угоду;
- агент з нерухомості зазвичай готує umowę przedwstępną і одразу під час підписання сторони розраховуються;
- іноді це психологічний фактор — продавець бачить «живі гроші» і впевнений у серйозності намірів покупця.
Але тут є ризики:
- важко довести факт передачі грошей у випадку спору;
- можливі непорозуміння, якщо сума не була чітко вказана в договорі;
- суди охочіше приймають підтвердження банківського переказу, ніж розписку про отримання готівки.
Рекомендація: якщо навіть передача відбувається готівкою, у договорі обов’язково треба вписати точну суму завдатку і зазначити, що продавець її отримав.
Приклади ситуацій
Щоб краще зрозуміти, як працює завдаток (zadatek) у Польщі, наведемо кілька реальних ситуацій.
📌 Приклад 1. Втрата завдатку покупцем
Покупець підписав umowę przedwstępną та вніс 30 000 зл завдатку за квартиру вартістю 300 000 зл. Через кілька тижнів він передумав і вирішив купити інше житло.
- Результат: продавець законно залишив собі завдаток, покупець втратив 30 000 зл.
📌 Приклад 2. Подвійне повернення від продавця
Продавець підписав договір з покупцем і взяв 40 000 зл завдатку. Але потім знайшов іншого клієнта, готового заплатити вищу ціну. Він відмовився від первинної угоди.
- Результат: продавець був змушений повернути 80 000 зл (подвійний розмір завдатку).
📌 Приклад 3. Нейтральна ситуація
Сторони підписали попередній договір, але з’ясувалося, що банк відмовив покупцю у кредиті, а продавець не міг чекати. Вони домовилися розірвати угоду за взаємною згодою.
- Результат: завдаток повернули у повному обсязі покупцю.
