Ціни на квартири в Польщі у 2025 році залишаються темою активного інтересу як серед місцевих жителів, так і серед іноземців — особливо українців. Після кількох років нестабільності, пов’язаної з інфляцією, змінами іпотечних ставок і напливом переселенців, ринок поступово стабілізується.
Ціни ростуть помірно, але прогнозовано, попит зберігається високим у великих містах і розвинутих агломераціях. І хоча житло в центрі великих міст стає дедалі дорожчим, все ще можна знайти привабливі варіанти на вторинному ринку або в передмісті.
Середні ціни по містах
| Місто | Первинний ринок | Вторинний ринок | Коментар |
|---|---|---|---|
| Варшава | 15 000–17 000 zł | 13 000–15 000 zł | Найдорожчий ринок. Попит стабільно високий. |
| Краків | 13 000–15 000 zł | 11 000–13 000 zł | Активний попит серед студентів та інвесторів. |
| Гданськ | 13 500–15 500 zł | 11 500–13 500 zł | Дуже популярний регіон біля моря. |
| Вроцлав | 12 000–14 000 zł | 10 500–12 500 zł | Високий попит серед ІТ-фахівців та молоді. |
| Познань | 10 500–12 500 zł | 9 000–11 000 zł | Відносно стабільний, менш динамічний ринок. |
| Катовіце | 9 500–11 500 zł | 8 500–10 000 zł | Індустріальний регіон, але житло популярне серед молодих сімей. |
| Кєльце | 8 500–9 500 zł | 7 500–8 500 zł | Невелике місто з доступним житлом, але нижчий попит. |
| Люблін | 9 000–10 500 zł | 8 000–9 500 zł | Популярний серед студентів, ціни помірні. |
| Білосток | 8 500–9 500 zł | 7 500–8 500 zł | Недооцінений регіон, але ціни зростають. |
| Радом | 7 000–8 000 zł | 6 500–7 500 zł | Один з найдешевших серед більших міст Польщі. |
Ціни орієнтовні, можуть відрізнятись залежно від району, поверховості, новизни будівлі та інфраструктури.
Первинний vs вторинний ринок
| Критерій | Первинний ринок (новобудови) | Вторинний ринок (готові квартири) |
|---|---|---|
| Ціна за м² | Вища: +10–20% у порівнянні з вторинним ринком | Нижча, але залежить від стану квартири |
| Стан житла | Нове, без ремонту або з базовою обробкою | Може потребувати ремонту, але є й варіанти з ремонтом “під ключ” |
| Додаткові витрати | Оздоблення, кухня, меблі — зазвичай усе потрібно окремо | Часто продається з технікою і меблями |
| Юридичний процес | Більш формалізований, довший: договір з забудовником | Простий і швидкий процес купівлі-продажу |
| Витрати на оформлення | 0% податку PCC (для новобудов) | 2% податку PCC (на вторинному ринку) |
| Інфраструктура | Не завжди розвинена одразу (нові квартали) | Зазвичай житло в сформованих районах |
| Можливість знижки | Менша — забудовники рідко торгуються | Часто можлива індивідуальна домовленість із продавцем |
| Доступність | Здача в експлуатацію може бути через 6–18 місяців | Можна вселитися одразу після купівлі і розпочати платити комунальні |
🟢 Переваги первинного ринку
- сучасне планування
- гарантія від забудовника (зазвичай 5 років)
- можливість облаштувати все «під себе»
🔵 Вторинного ринку
- заселені райони, є сусіди й інфраструктура
- швидке оформлення та заселення
- нижча вартість у перерахунку на готове житло
Вибір залежить від ваших цілей: якщо хочете «жити вже» — вторинний ринок краще. Якщо шукаєте нову якість, готові чекати та вкладатися — розглядайте первинку.
Чинники, що впливають на ціну
| Чинник | Як впливає на ціну |
|---|---|
| Локація (місто, район) | Найважливіший фактор. Центр, престижні райони та великі міста — значно дорожчі за околиці чи менші міста. |
| Рік будівництва | Новобудови (після 2015 р.) коштують дорожче, особливо енергоефективні. Старі будинки можуть бути дешевші. |
| Стан квартири | Житло з ремонтом «під ключ» або після капітального ремонту має вищу ціну. |
| Поверх | Найдорожчі — 2–5 поверхи (особливо в будинках без ліфта). Найдешевші — перший та останній поверх. |
| Інфраструктура | Наявність шкіл, транспорту, магазинів, парків, медичних закладів поруч — суттєво підвищує ціну. |
| Паркування, балкон, ліфт | Додаткові зручності також впливають на вартість: з паркомісцем або терасою — дорожче. |
| Транспортна доступність | Житло біля метро, трамвая чи залізниці цінується вище, особливо в великих містах. |
| Площа | Ціна за м² зазвичай нижча у більших квартирах, але загальна вартість вища. |
У Польщі особливо цінується енергоефективність будівлі (сертифікати), гарна теплоізоляція та нова система опалення.
Прогнози на 2025–2026 роки
| Регіон / Місто | Очікувана тенденція | Коментар |
|---|---|---|
| Варшава | 🔼 Повільне зростання (до +5% рік) | Попит залишається високим, особливо на житло в новобудовах. |
| Краків, Гданськ | 🔼 Зростання (5–7% на рік) | Студенти, туристи, інвестори – стабільна група покупців. |
| Вроцлав, Познань | ⚖️ Стабілізація або помірне зростання | Ринок насичений, але інфраструктура підтримує інтерес покупців. |
| Люблін, Катовіце | 🔼 Невелике зростання (до 4% рік) | Регіони з потенціалом розвитку, особливо в ІТ та освіті. |
| Білосток, Кєльце, Радом | ⚖️ Стабільно або помірне зростання | Недооцінені регіони можуть привабити інвесторів через нижчу стартову вартість. |
| Сільська місцевість | ⚖️ Низьке зростання або стабільність | Попит на будинки зростає, але квартири в селах дорожчають повільно. |
| Морське узбережжя | 🔼 Зростання (до 8%) | Курортна нерухомість активно купується під оренду (Сопот, Гдиня, Колобжег). |
Що впливатиме на цінову динаміку?
✅ Зниження відсоткових ставок на іпотеку.
📊 Стабільна інфляція й економічне зростання.
🧳 Попит з боку іноземців, зокрема українців.
🏗️ Обмежена пропозиція новобудов через зростання витрат на будівництво.
Основні витрати при купівлі квартири
| Стаття витрат | Сума / % | Приклад (при 500 000 zł) | Коментар |
|---|---|---|---|
| PCC (податок на цивільно-правові угоди) | 2% (тільки на вторинному ринку) | 10 000 zł | Сплачується покупцем, якщо об’єкт на вторинному ринку |
| Нотаріальні послуги | ~0.5–1% (залежить від вартості угоди) | ~3 000–5 000 zł | Включає складання акту, реєстрацію прав власності |
| Запис у земельному реєстрі (KW) | 150–200 zł | 150–200 zł | Фіксована держмито за реєстрацію власності |
| Оплата за витяг з KW (реєстр прав) | ~100 zł | ~100 zł | Документ, що підтверджує права продавця |
| Комісія агентству (якщо є) | 2–3% від вартості | 10 000–15 000 zł | Часто сплачується покупцем або поділяється з продавцем |
| Перекладач при угоді (необов’язково) | ~500–1000 zł | ~500–1000 zł | Обов’язково, якщо покупець не володіє польською мовою |
| Іпотечні витрати (за потреби) | Комісії банку, оцінка, страховки | 1 000–3 000+ zł | Не для всіх, але важливо враховувати |
Підсумок (без іпотеки)
- Вторинний ринок: ~25 000–30 000 zł додатково до ціни квартири (на 500 000 zł)
- Первинний ринок: дешевше, бо PCC не застосовується (економія 2%)
Правні питання
| Питання | Відповідь / Пояснення |
|---|---|
| Чи можна купувати нерухомість? | ✅ Так, іноземці (у тому числі українці) можуть купувати квартири без обмежень. 🔒 Але для купівлі нерухомості у межах 30 км від державного кордону (приклад: Підляське чи Люблінське воєводство) потрібен спеціальний дозвіл від МВС Польщі. |
| Чи потрібен дозвіл? | ❌ Ні — якщо купується квартира (без землі). ✅ Так — якщо купується будинок із землею або земельна ділянка (потрібен дозвіл від МВС Польщі). |
| Хто може купувати без дозволу? | ➤ Громадяни країн ЄС. ➤ Українці з Карткою Побиту або ПМП/дозвіл на проживання — також без обмежень на квартири. |
| Що потрібно з документів? | – Закордонний паспорт |
- Ідентифікаційний номер (PESEL — необов’язково, але бажано)
- Номер рахунку в польському банку
- Нотаріально перекладені документи (за потреби)
Процедура купівлі
- Попередній договір (не завжди обов’язковий)
- Остаточний договір у нотаріуса
- Подача документів до земельного реєстру (через нотаріуса)
Можна купити дистанційно?
✅ Так, через довірену особу з нотаріальною довіреністю або онлайн у присутності польського нотаріуса через відеозв’язок (у деяких випадках).
Покупка з іпотекою – можлива, але складніше для іноземців без сталого доходу в Польщі або без виду на проживання. Потрібна довідка про доходи, кредитна історія.
Якщо плануєте купувати будинок, і він розташований на окремій земельній ділянці — заздалегідь перевірте правовий статус ділянки.
Для українців, які мають статус тимчасового захисту або побутову візу в Польщі, простіше купити квартиру в багатоквартирному будинку, ніж приватний будинок із землею.
Портали для пошуку
| Спосіб пошуку | Опис / Поради | Приклади / Платформи |
|---|---|---|
| Онлайн-платформи | Найзручніший і найпопулярніший спосіб. Можна фільтрувати за ціною, площею, районом, ринком (первинний/вторинний). | Otodom.pl, Morizon.pl, Gratka.pl, OLX.pl |
| Агентства нерухомості | Пропонують супровід угоди, допомагають із документами та переговорами. Але беруть комісію (2–3%). | Metrohouse, Freedom Nieruchomości, WGN, локальні агенції у містах |
| Приватні оголошення | Часто дешевші пропозиції без комісії, але більше ризиків (недостовірна інформація, шахрайство). | OLX.pl (з фільтром “Tylko prywatne”), Facebook – місцеві групи |
| Новобудови напряму | Можна звернутися напряму до девелопера, уникнувши посередників. Часто є акції чи можливість розстрочки. | Dom Development, Murapol, Atal, Echo Investment |
📅 Завжди уточнюй дату публікації — старі оголошення можуть бути неактуальні.
📸 Перевіряй реальні фото та адресу перед зустріччю.
⚠️ Уникай передоплат без офіційного договору.
🧾 Якщо купуєш через агентство — чітко погоджуй розмір комісії перед підписанням угоди.
