Ціни на будинки в Польщі

Ціни на будинки в Польщі зростають повільно, але стабільно — у середньому на 5–7% щороку. Наприклад, у передмісті Варшави середня вартість будинку площею 120–150 м² у 2025 році складає близько 900 000–1 200 000 злотих (приблизно 200 000–270 000 євро), у Кракові — трохи менше. У менших містах або сільських регіонах (Любельське, Швентокшиське воєводство) такі ж будинки коштують від 500 000 злотих (близько 110 000 євро).

Ринок вважається досить стабільним: попит на житло є, особливо в регіонах із роботою та транспортом. Іноземці — серед них українці — також активно купують нерухомість, особливо в прикордонних і туристичних регіонах. Закон дозволяє громадянам України купувати житло без додаткових дозволів, якщо йдеться про квартиру або будинок без землі сільськогосподарського призначення.

Середні ціни по регіонах

Регіон / Місто	Середня ціна будинку (PLN)	Площа (приблизно)	Коментар
Варшава (передмістя)	1 000 000 – 1 400 000 PLN	120–150 м²	Високий попит, добре розвинена інфраструктура
Краків	850 000 – 1 200 000 PLN	110–140 м²	Ціни трохи нижчі, багато новобудов
Гданськ / Труймясто	900 000 – 1 300 000 PLN	100–130 м²	Популярність через близькість до моря
Вроцлав	800 000 – 1 100 000 PLN	110–140 м²	Стабільний ринок, привабливий для інвесторів
Південь (Бескиди, Шльонське)	600 000 – 900 000 PLN	100–140 м²	Спокійні регіони, підходять для життя й відпочинку
Малі міста / провінція	450 000 – 650 000 PLN	100–130 м²	Найдоступніший варіант для купівлі
Села / сільська місцевість	300 000 – 500 000 PLN	90–120 м²	Часто потребують ремонту, ціни залежать від відстані до міста

Ціни орієнтовні й можуть залежати від стану будинку, року побудови, типу ділянки та інших чинників.

Типи житла

Тип житла	Опис	Плюси	Мінуси
Окремі будинки	Найпоширеніший варіант — один будинок на ділянці, часто з садом.	Приватність, свій двір, незалежність від сусідів	Вища ціна, витрати на утримання (опалення, прибирання території)
Таунхауси	Рядові будинки із спільними стінами, часто у житлових комплексах.	Дешевші за окремі будинки, сучасні, менші витрати на опалення	Менше приватності, сусіди «через стіну», іноді спільні ділянки
Новобудови	Будинки, збудовані за останні 5–10 років або здані нещодавно.	Сучасні технології, енергоефективність, не потребують ремонту	Вища ціна, часто ще немає повної інфраструктури або сусідів
Вторинний ринок	Будинки, збудовані раніше, іноді в потребі ремонту або модернізації.	Часто вигідніша ціна, більша площа, «готові до проживання»	Можливі приховані дефекти, застарілі системи, додаткові витрати

Вибір залежить від цілей: для постійного життя краще окремий будинок або новобудову; для інвестиції — таунхаус чи вторинка в хорошому місці. 

Чинники, що впливають на ціну

Чинник	Як впливає на ціну	Коментар
Локація	Найсильніший фактор: чим ближче до великого міста — тим дорожче	Варшава, Краків, Гданськ — найдорожчі. Села або периферія — дешевші
Площа будинку	Пряма залежність: більша площа — вища ціна за об’єкт	Найчастіше вигідніше купувати 100–150 м²
Площа ділянки	Важлива в приватному секторі — особливо для садів, гаражів	Стандарт — 500–1000 м². Великі ділянки суттєво збільшують вартість
Рік будівництва	Нові будинки дорожчі через матеріали та енергоефективність	Старі дешевші, але можуть потребувати ремонту
Стан будинку	Будинки після ремонту або в гарному стані значно дорожчі	Часто вигідно купити будинок «під себе» із базовим ремонтом
Інфраструктура поблизу	Школи, магазини, дороги, громадський транспорт — впливають на комфорт і ціну	Особливо важливо для сімей і людей без авто
Тип опалення	Газове чи тепловий насос — дорожче на старті, але економніше у використанні	Старі системи (вугілля, піч) знижують ціну
Енергоефективність	Наявність теплоізоляції, сонячних панелей, вентиляції з рекуперацією	Знижує витрати, але збільшує початкову вартість

На практиці вартість формується комбінацією цих чинників. Один і той самий будинок може коштувати на 30–40% дорожче лише через розташування або інженерні рішення.

Юридичні нюанси купівлі для іноземців

Чи може Українець купити будинок у Польщі?

✅ Так, але з нюансами.
Громадяни України можуть вільно купувати квартири та будинки без землі сільськогосподарського призначення. Якщо в будинку є земельна ділянка (напр., сад або город), необхідний буде дозвіл від Міністерства внутрішніх справ Польщі.

Коли потрібен дозвіл?

Тип нерухомості	Потрібен дозвіл?
Квартира	❌ Ні
Будинок без землі (на умовній частці)	❌ Ні
Будинок із приватною ділянкою	✅ Може бути потрібен
Сільськогосподарська земля	✅ Так

Як проходить процес купівлі?

• Вибір нерухомості
• Підписання попереднього договору (з завдатком)
• Перевірка документів у нотаріуса
• Підписання нотаріального договору купівлі-продажу
• Реєстрація права власності в суді (ksiega wieczysta)
• Оплата податків і зборів (одноразово)

⏳ Весь процес займає від 2 до 6 тижнів, залежно від ситуації.

Податки та додаткові витрати

Стаття витрат	Сума / Ставка	Коментар
Податок на цивільно-правові угоди (PCC)	2% від вартості об’єкта	Сплачується при купівлі вторинного житла. Новобудови — звільнені.
Нотаріальні послуги	2000–4000 PLN	Залежить від ціни об’єкта (максимальні ставки визначає закон).
Оплата за витяг з держреєстру (księga wieczysta)	~150–200 PLN	Реєстрація права власності.
Плата за внесення до іпотечного реєстру (якщо є кредит)	200 PLN	Одноразово, якщо купівля через іпотеку.
Винагорода агенту (якщо купуєте через агенцію)	1,5–3% від вартості	Не є обов’язковою, якщо купуєте напряму у власника.
Плата за оцінку (при іпотеці)	300–800 PLN	Вимагається банком для оцінки вартості об’єкта.

Тенденції та прогнози ринку нерухомості

Фактор	Очікувана динаміка	Коментар
Ціни на житло	+4% до +7% на рік	Найвищі темпи — у великих містах та курортних регіонах
Попит на будинки	Стабільний або помірно зростаючий	Особливо в агломераціях та у передмістях
Попит з боку іноземців	Тримається на високому рівні	Зокрема з України, Німеччини, країн Балтії
Новобудови	Затримки в будівництві, вища собівартість	Через інфляцію та вартість матеріалів будівництво подорожчало
Іпотечні кредити	Зниження ставок (у середньому до ~6–6.5%)	Доступ до кредитів покращується, що стимулює попит

Регіональні особливості: де очікується найбільше зростання

Регіон / Місто	Прогноз по цінах на 2025–2026 роки
Варшава	+6–8%
Краків	+5–7%
Гданськ / Труймясто	+6–9% (через туристичну привабливість)
Сілезія (Шльонське)	+4–6%
Сільська місцевість	+2–4% (обмежений попит, низька база)

Інші важливі чинники:

🏗 Обмежена кількість нових дозволів на будівництво — дефіцит пропозиції може зберігатись.

💶 Фінансова підтримка для молоді («Mieszkanie na Start», старт у 2025) — може стимулювати попит.

🌍 Інтерес до екологічного житла в зв’язку з кліматичними змінами: (теплові насоси, фотовольтаїка) — вища ціна, але і вища цінність на ринку.

Поради покупцям

🔎 Як шукати нерухомість: де і як почати?

Джерело	Переваги	Особливості
Онлайн-портали	Великий вибір, фото, фільтри	Найпопулярніші: Otodom.pl, Gratka.pl, OLX.pl, Morizon.pl
Агентства нерухомості	Супровід, перевірка документів, переговори	Комісія 1,5–3%, зазвичай оплачує покупець або ділиться навпіл
Місцеві групи на Facebook	Можна знайти приватні оголошення без комісій	Варто бути уважним — перевіряйте документи
Рекомендації та знайомства	Особливо в невеликих містах або селах	Часто допомагає вийти на “непублічні” пропозиції

🧾 На що звертати увагу при виборі будинку:

1. Стан будівлі
   – Рік побудови, утеплення, дах, вікна, система опалення – останнє особливо впливатиме на кінцеву вартість комунальних послуг.
   – Якщо можливо — замовте технічну експертизу
2. Правовий статус
   – Перевірка власності (księga wieczysta)
   – Відсутність заборгованостей, застав чи судових спорів
3. Локація та інфраструктура
   – Наявність школи, магазину, транспорту, інтернету
   – Відстань до найближчого міста чи лікарні
4. Умови експлуатації
   – Скільки коштує опалення взимку, яка вода, чи є каналізація
   – Який податок на нерухомість в цьому гміні (відрізняється по регіонах)

Чи варто співпрацювати з агентством?
✅ Так, якщо ви не в Польщі або не володієте польською на розмовному рівні.

Агент допоможе:

• Домовитись про показ
• Перевірити документи
• Супроводити у нотаріуса
• Порадить кредитного брокера (якщо потрібно)

❗ Але важливо:

• Підписуйте лише чіткий договір з агентством
• Уточнюйте, хто платить комісію
• Уникайте агентств, які не дають повної інформації

Реалії

🔧 Багато будинків “з виглядом на фото” потребують вкладень — не ведіться лише на дизайн

📑 Польські банки охоче фінансують купівлю житла іноземцями, але потрібен стабільний дохід

📍 Перед покупкою відвідайте район кілька разів — вдень і ввечері