Іпотека на житло в Польщі: ставки, умови, банки, як оформити

Зміст

Хто може отримати кредит на квартирув Польщі
Типи іпотечних кредитів
Умови отримання
Відсоткові ставки і валюта кредиту
Процес оформлення
Додаткові витрати
Популярні банки та програми
Державна програма: „Bezpieczny Kredyt 2%”
Поради для позичальників

Іпотека на житло в Польщі є найпоширенішим способом фінансування покупки нерухомості як серед місцевого населення, так і серед іноземців. В умовах постійного зростання цін на квартири та будинки багато людей не мають змоги оплатити повну вартість житла одразу, тому звертаються до банків за кредитом.

Упродовж останніх років попит на іпотечні кредити залишався стабільно високим, хоча й піддавався впливу економічних змін, зокрема інфляції та коливань процентних ставок. Молоді сім’ї, працівники з-за кордону, а також інвестори в житлову оренду активно користуються можливістю придбати житло в кредит.

📈 Тенденції ринку:

Зростання цін на нерухомість у великих містах: Варшава, Краків, Вроцлав, Гданськ, Катовіце.
Перехід до нової процентної моделі: заміна індексу WIBOR на WIRON, що впливає на вартість кредиту.
Державні програми підтримки, як-от «Bezpieczny Kredyt 2%», що стимулює попит на житло серед молоді.
Легший доступ до іпотеки для іноземців, зокрема українців.

Хто може отримати кредит на квартиру в Польщі

Іпотека на житло в Польщі доступна не лише для громадян країни, але й для іноземців, зокрема громадян України, які мають легальний статус перебування та постійний дохід. Польські банки дедалі частіше відкривають кредитні продукти для трудових іммігрантів, що відповідає зростаючій кількості іноземних працівників у країні.

Категорія позичальника	Можливість отримання іпотеки	Умови / Коментарі
🇵🇱 Громадяни Польщі	✅ Так	Повний доступ до всіх іпотечних програм. Необхідно мати стабільний дохід, добру кредитну історію, власний внесок (зазвичай мін. 10–20%).
🌍 Іноземці з ВНЖ / ПМЖ	✅ Так	Потрібна карта побиту (тимчасова або постійна), офіційне працевлаштування, іноді — додаткові гарантії або співпозичальник.
👷‍♂️ Трудові іммігранти	⚠️ Так, але з додатковими умовами	Мінімум 6 місяців легальної роботи в Польщі, контракт o pracę, офіційний дохід, рахунок у польському банку.
🇺🇦 Громадяни України (з статусом UKR)	⚠️ Обмежено	Не всі банки приймають статус UKR як підставу. Краще мати карту побиту або довший дозвіл на проживання. Часто потрібен співпозичальник або додаткова застава.

Типи іпотечних кредитів

Тип кредиту	Опис	Ключові особливості
🏢 Іпотека на купівлю квартири	Кредит на купівлю житла (переважно квартири) на первинному чи вторинному ринку	Найпоширеніший вид іпотеки. Вимагає внеску 10–20%, оформлення страхування.
🏡 Кредит на будівництво будинку	Фінансування будівництва приватного будинку	Виплачується траншами згідно з етапами будівництва. Часто об’єднується з купівлею земельної ділянки.
🔁 Рефінансування іпотеки	Перенесення наявної іпотеки до іншого банку на кращих умовах	Можливість знизити відсоткову ставку або подовжити термін. Інколи дозволяє зменшити щомісячний платіж.
🏘 Іпотека на первинне житло (від забудовника)	Купівля квартири безпосередньо у девелопера	Часто передбачає бронювання житла ще до здачі в експлуатацію. Може включати спеціальні умови чи партнерські програми з банками.
🏚 Іпотека на вторинне житло (вторинний ринок)	Купівля квартири або будинку з рук попереднього власника	Швидше оформлення, ніж у забудовника. Потрібна оцінка ринкової вартості житла.
🏗 Кредит на добудову/ремонт	Додаткове фінансування реконструкції чи розширення житла	Може бути окремим продуктом або частиною основного іпотечного кредиту.

Умови отримання

Критерій	Вимоги / Стандарти	Коментарі
💶 Мінімальний дохід	Індивідуально, залежно від банку, суми кредиту та витрат позичальника	Зазвичай, банк розраховує т.зв. здатність до погашення (zdolność kredytowa), враховуючи дохід, витрати, зобов’язання.
💰 Початковий внесок (власний капітал)	Найчастіше 20% від вартості нерухомості	У деяких банках можливо 10%, але тоді потрібне страхування низького внеску або додаткова застава.
🧾 Тип доходу	Найкраще — умова o pracę (трудовий договір), безстрокова	Дохід за умова zlecenie або umowa o dzieło — теж розглядається, але частіше з більшими вимогами до стабільності.
🏦 Кредитна історія (BIK)	Позитивна кредитна історія в Польщі або ЄС	Банки перевіряють звіт у BIK (польський кредитний реєстр). Негативна історія = висока ймовірність відмови.
📑 Необхідні документи	– Паспорт або карта побиту – Довідка про дохід (ostatnie paski z wypłaty) – Договір оренди/трудовий контракт – Довідка з банку – Документи на житло (договір купівлі, витяг з кадастру, оцінка майна)	Усі документи мають бути польською або з офіційним перекладом. Банки можуть вимагати додаткову документацію залежно від випадку.
🏠 Ціль кредиту	Придбання, будівництво, добудова, рефінансування	Впливає на тип кредиту, терміни й рівень початкового внеску.
📅 Термін кредиту	До 35 років	Найчастіше обирається період 20–30 років. Чим довший термін — тим нижчий щомісячний платіж, але вища загальна вартість.

Перед подачею заявки рекомендую перевірити свою кредитну історію в BIK, а також отримати попередню оцінку платоспроможності в банку або через онлайн калькулятор.

Відсоткові ставки і валюта кредиту

Параметр	Опис / Деталі	Коментарі
🪙 Валюта кредиту	Польський злотий (PLN)	Іпотека видається виключно в злотих. Іноземна валюта (CHF, EUR) недоступна для нових позик через законодавчі обмеження.
📈 Змінна ставка	Ставка залежить від WIRON (раніше — WIBOR) + маржа банку	Найпоширеніший варіант. Ставка може змінюватися кожні 3 або 6 місяців залежно від ринку. Потенційно вигідна при зниженні ставок, але ризикова при їх рості.
🔒 Фіксована ставка	Ставка фіксується на 5–10 років (залежно від банку)	Протягом обраного періоду платіж не змінюється. Після завершення фіксованого терміну кредит переходить на змінну ставку або можна переукласти умову.
🔁 WIBOR → WIRON	Польща поступово замінює індекс WIBOR на WIRON (плаваюча ставка без ризику)	Зміна планується завершити до 2027 року. Нові договори вже часто базуються на WIRON. Він вважається стабільнішим і прозорішим.
💬 Маржа банку (marża)	Фіксована частина ставки (зазвичай 1,5–3%)	Додається до WIRON/WIBOR. Її розмір залежить від банку, внеску, типу доходу та історії клієнта.

Якщо WIRON = 5,5%, а маржа банку = 2%, то підсумкова річна ставка: 7,5%

Поради

Якщо ти не плануєш погашати кредит достроково, фіксована ставка — безпечніший варіант на перші роки.
Обов’язково читай умови переходу з фіксованої ставки на змінну після закінчення фіксації.
Перевір, чи банк дає змогу перейти між ставками без додаткових витрат.

Процес оформлення

Етап	Опис	Що потрібно зробити
1. Попередня оцінка кредитоспроможності	Банк аналізує дохід, витрати, кредитну історію клієнта	Подати анкету, довідки про дохід, документи на легальне перебування та працевлаштування
2. Попереднє рішення банку (wstępna decyzja kredytowa)	Якщо фінансовий стан відповідає вимогам – банк видає попереднє “так”	Отримати документ із умовами, за яких кредит може бути надано (сума, ставка, строк тощо)
3. Вибір нерухомості	Позичальник підбирає житло, яке буде фінансувати банк	Підписати попередню угоду з продавцем або забудовником
4. Оцінка вартості нерухомості (operat szacunkowy)	Незалежний експерт оцінює ринкову вартість житла	Замовляється через банк або самостійно; оплачується клієнтом (≈ 400–800 злотих)
5. Подання повного пакету документів	Збір і подача всіх офіційних документів у банк	Договір купівлі-продажу або резерваційний, оцінка, документи на житло, підтвердження доходу тощо
6. Остаточне рішення банку (decyzja kredytowa)	Після перевірки всіх документів банк ухвалює фінальне рішення про видачу кредиту	Отримуєш фінальну пропозицію – зазвичай діє 30–60 днів
7. Укладення кредитного договору	Підписання угоди в банку	Уважно перевірити умови, графік погашення, додаткові платежі
8. Нотаріальний акт купівлі-продажу	Оформлення угоди купівлі житла у нотаріуса	Обов’язковий етап при купівлі квартири чи будинку
9. Виплата кредиту (uruchomienie kredytu)	Банк переказує кошти продавцю або забудовнику	Часто залежить від подання підтвердження з нотаріуса або внесення власного капіталу
10. Реєстрація іпотеки (wpis hipoteki)	Внесення іпотеки в Земельний реєстр (Księga Wieczysta)	Подається заявка до суду. Може тривати кілька місяців. Банк зазвичай вимагає тимчасове страхування до реєстрації

Додаткові витрати

Стаття витрат	Сума / Відсоток	Коментар
Банківська комісія	0% – 2% від суми кредиту	Деякі банки мають акції з 0% комісії. Часто можна домовитись.
Нотаріальні послуги	~1000–2500 злотих	Залежить від вартості майна. Включає акт купівлі-продажу.
Податок PCC (2%)	2% від вартості нерухомості (на вторинному ринку)	Не стосується первинного ринку (новобудови).
Внесення до земельного реєстру	~200 злотих	Оплата за реєстрацію права власності.
Запис іпотеки (в księga wieczysta)	~200 злотих	Окрема плата за внесення іпотеки.
Страхування нерухомості	~200–800 злотих/рік	Обов’язкове. Сума залежить від обсягу покриття.
Страхування життя (опційно)	Індивідуально (може бути вимогою банку)	Деякі банки вимагають як умову надання іпотеки.
Оцінка нерухомості (експертиза)	~300–1000 злотих	Банк може вимагати експертну оцінку.
Переклад документів (якщо іноземець)	100–500 злотих	При потребі перекладу договорів чи довідок.

Банк	Відсоткова ставка	Початковий внесок	Особливості / Програми
PKO BP	від ~7,5% (змінна) / від ~8,2% (фікс.)	від 10% (часто 20%)	Надійний держбанк, велика сітка відділень. Є програма з фіксованою ставкою на 5 років.
ING Bank Śląski	від ~7,4% (змінна)	мін. 20%	Високі вимоги до власного внеску, але гарна репутація та електронне обслуговування.
Santander Bank Polska	від ~7,3% (змінна)	від 10%	Часто є акції без комісій. Можливість онлайн-контролю процесу.
Millennium Bank	від ~7,6%	від 10%	Прозорі умови, гарний мобільний додаток. Додаткові послуги для клієнтів.
Velobank	від ~7,2% (змінна)	від 10%	Гнучкі умови, акції для молодих клієнтів, зручна онлайн-платформа.
Pekao S.A.	від ~7,5% (змінна) або фіксована на 5 років	від 10–20%	Один з найбільших банків. Можливість оформлення через додаток PeoPay.
Alior Bank	від ~7,3%	мін. 10–20%	Можливість об’єднання з іншими фінпослугами (наприклад, зарплатний рахунок), гнучкі варіанти погашення.

Державна програма: „Bezpieczny Kredyt 2%”

Характеристика	Деталі
Мета	Допомога молодим людям у купівлі першої нерухомості.
Субсидія від держави	Держава доплачує частину відсотків, щоб ефективна ставка становила 2% протягом перших 10 років.
Хто може скористатись	Особи до 45 років, які не мали житла. Індивідуально або подружжя.
Ліміт вартості нерухомості	До 500 000 злотих (один), до 600 000 злотих (сім’я).
Макс. сума кредиту	500 000–600 000 злотих залежно від ситуації.
Початковий внесок	Обов’язковий (але може бути менший, якщо є порука з BGK).
Чи діє зараз?	У 2024 програму завершено, але готуються нові варіанти („Kredyt #naStart”).

Поради для позичальників

Дії для покращення шансів на отримання кредиту:

Фактор	Як покращити
Кредитна історія (BIK)	Завжди сплачуй кредити вчасно. Якщо не маєш історії — візьми товар у розстрочку й погаси вчасно.
Офіційний дохід	Мати стабільну роботу з договором o pracę або вести бізнес із хорошими доходами.
Трудовий стаж	Мінімум 3–6 місяців у поточного роботодавця (більше — краще). Для бізнесу — зазвичай мін. 12 міс. діяльності.
Співвідношення доходів до витрат	Чим менше поточних кредитів та зобов’язань — тим краще.
Власний внесок (wkład własny)	Мати не менше 10–20% від вартості об’єкта. Більший внесок = вищі шанси і кращі умови.
Статус резидента / karta pobytu	Наявність сталого дозволу на проживання або карти побиту значно спрощує процедуру.
Співпозичальник	Можеш долучити партнера, подружжя або батьків, щоб підвищити загальний дохід.
Чисті документи на нерухомість	Об’єкт має бути юридично «чистим» — без заборон, арештів, чи непорозумінь у księga wieczysta.

❌ Типові помилки, яких варто уникати

Помилка	Чому це проблема
❗ Погана кредитна історія	Пропущені платежі сильно знижують рейтинг BIK.
❗ Спроба отримати кредит одразу після працевлаштування	Банки не люблять “свіжі” договори.
❗ Неофіційні доходи або оплата «в конверті»	Такі доходи банк не визнає.
❗ Занадто багато запитів до банків	Часті перевірки BIK різними банками — це мінус.
❗ Відсутність дозволу на проживання	Без карти побиту або PESEL — складніше.
❗ Недостатній власний внесок	Мінімум 10%, але краще мати 20–30%.
❗ Покупка проблемної нерухомості	Наприклад, земля без призначення, стара kamienica без акту.