Зміст
Ceny nieruchomości we Lwowie systematycznie rosną, czyniąc miasto jednym z najdroższych i najbardziej dynamicznych rynków mieszkaniowych w Ukrainie.
Lwów, położony na zachodzie Ukrainy, od wieków stanowi jedno z najważniejszych centrów kulturalnych, edukacyjnych i gospodarczych kraju. Bogata historia, unikalna architektura oraz bliskość granicy z Unią Europejską sprawiają, że miasto nieprzerwanie przyciąga turystów, studentów oraz nowych mieszkańców z innych regionów Ukrainy i z zagranicy.
Dynamiczny rozwój sektora usług, obecność prestiżowych uczelni oraz intensyfikacja ruchu turystycznego mają bezpośredni wpływ na lokalny rynek nieruchomości. W ostatnich latach obserwuje się wzrost popytu zarówno na mieszkania do wynajęcia, jak i na nieruchomości inwestycyjne. Czynniki takie jak migracja wewnętrzna, urbanizacja oraz rozwój infrastruktury czynią ze Lwowa jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc do życia i inwestowania w całej Ukrainie.
Ogólna sytuacja na rynku nieruchomości
W 2025 roku rynek nieruchomości w Ukrainie wykazuje oznaki stabilizacji i stopniowego ożywienia po latach kryzysu wywołanego wojną. Choć aktywność transakcyjna nie powróciła jeszcze do poziomów sprzed 2022 roku, obserwuje się wzrost popytu, szczególnie w zachodnich regionach kraju, co jest wynikiem migracji wewnętrznej oraz napływu inwestycji.
| Czynnik | Opis |
|---|---|
| Stabilizacja rynku | Ożywienie po kryzysie wojennym, wzrost cen mieszkań o 12–16% r/r |
| Wzrost popytu | Rośnie zainteresowanie zakupem i wynajmem, zwłaszcza na zachodzie |
| Wpływ migracji | Napływ przesiedleńców do Lwowa i okolic zwiększa zapotrzebowanie |
| Inwestycje | Aktywność inwestycyjna, atrakcyjne stopy zwrotu z wynajmu (8–10%) |
Średnie ceny za m² – nowe inwestycje vs. rynek wtórny
| Typ rynku | Średnia cena za m² (USD) | Uwagi |
|---|---|---|
| Rynek pierwotny | 1 300–1 500 | Ceny zależne od standardu wykończenia i lokalizacji. W centrum ceny mogą sięgać 1 575 USD/m². |
| Rynek wtórny | 1 090–1 630 | Średnia cena w centrum miasta wynosi około 1 630 USD/m². |
Dodatkowe informacje:
- W 2025 roku ceny mieszkań we Lwowie wzrosły, szczególnie w centrum miasta, gdzie popyt przewyższa podaż.
- Na rynku pierwotnym ceny są zróżnicowane w zależności od standardu wykończenia i lokalizacji. W centrum miasta ceny mogą sięgać 1 575 USD/m².
- Na rynku wtórnym średnia cena w centrum miasta wynosi około 1 630 USD/m².
Ceny mieszkań według liczby pokoi
| Liczba pokoi | Średnia cena za m² (USD) | Średnia cena całkowita (USD) |
|---|---|---|
| 1-pokojowe | 1 624 | 70 000 |
| 2-pokojowe | 1 560 | 105 000 |
| 3-pokojowe | 1 472 | 130 000 |
Główne obserwacje:
- Mieszkania 1-pokojowe: Najwyższa średnia cena za m², co świadczy o dużym zainteresowaniu wśród inwestorów i najemców.
- Mieszkania 2-pokojowe: Popularne wśród młodych rodzin i par, z umiarkowaną ceną za m².
- Mieszkania 3-pokojowe: Najniższa średnia cena za m², atrakcyjna dla większych rodzin lub inwestorów szukających większej powierzchni za korzystną stawkę.
Najdroższe i najtańsze dzielnice
| Dzielnica | Średnia cena za m² (USD) |
|---|---|
| Halicki (Centrum) | 1 870 |
| Sofijówka (Halicki) | 2 180 |
| Snopków | 1 597 |
| Łyczakowski | 1 521 |
| Frankiwskij | 1 435 |
| Sychowski | 1 415 |
| Szewczenkowski | 1 412 |
| Żelazny (Zaliznycznyj) | 1 228 |
| Riasne | 1 100–1 200 (szacunkowo) |
Analiza
- Najdroższe dzielnice:
Dzielnica Halicka (szczególnie Sofijówka i Centrum) ma najwyższe ceny ze względu na historyczną wartość, rozwiniętą infrastrukturę i duży popyt. - Średnia półka cenowa:
Dzielnice takie jak Łyczakowski, Frankiwskij, Sychowski i Szewczenkowski oferują mieszkania w przystępnych cenach, atrakcyjnych dla szerokiego grona nabywców. - Najtańsze dzielnice:
Żelazna i Riasne (w tym Riasne-2) mają najniższe ceny nieruchomości – dobra opcja dla osób szukających taniego mieszkania.
Dodatkowe czynniki wpływające na cenę
| Stan techniczny lokalu | mieszkania do remontu są zazwyczaj tańsze. |
| Rodzaj rynku | ceny na rynku pierwotnym mogą się różnić od wtórnego. |
| Infrastruktura | bliskość szkół, przedszkoli, sklepów i komunikacji miejskiej zwiększa wartość nieruchomości. |
| Środowisko i ekologia | sąsiedztwo parków i brak przemysłu pozytywnie wpływają na ceny. |
Średnie ceny wynajmu mieszkań
| Dzielnica | 1-pokojowe (USD/mies.) | 2-pokojowe (USD/mies.) | 3-pokojowe (USD/mies.) |
|---|---|---|---|
| Szewczenkowski | 472 | 525 | 525 |
| Sychowski | 438 | 400 | 420 |
| Frankiwski | 420 | 475 | 600 |
| Halicki (Centrum) | 375 | 500 | 630 |
| Żelazny (Zaliznycznyj) | 375 | 413 | 450 |
| Łyczakowski | 350 | 473 | 525 |
Dobowy wynajm
| Dzielnica | Pokój 1-osobowy (USD/mies.) | Pokój 2-osobowy (USD/mies. za osobę) |
|---|---|---|
| Halicki (Centrum) | 220–270 | 150–180 |
| Frankiwski | 200–240 | 140–170 |
| Szewczenkowski | 190–230 | 130–160 |
| Sychowski | 170–210 | 120–150 |
| Łyczakowski | 160–200 | 120–140 |
| Żelazny | 150–180 | 100–130 |
Popyt: kto kupuje nieruchomości we Lwowie
| Kategoria | Motywacja zakupu |
|---|---|
| Mieszkańcy Lwowa | Poprawa warunków mieszkaniowych, zakup dla dzieci, przeprowadzka z wynajmu |
| Inwestorzy z innych regionów Ukrainy | Lwów to stabilny rynek, wysoki popyt na wynajem, mniejsze ryzyko niż w innych miastach |
| Osoby wewnętrznie przesiedlone (IDP) | Wielu zostaje we Lwowie na stałe, kupują niewielkie mieszkania (1–2 pokoje) |
| Ukraińcy wracający z zagranicy | Chęć posiadania „bazy” w kraju, zwłaszcza po pobycie w Polsce, Niemczech, Czechach |
| Polacy | ▸ Zakup mieszkań jako inwestycja lub drugi dom ▸ Często istnieją powiązania rodzinne lub historyczne ze Lwowem ▸ Coraz większe zainteresowanie apartamentami w centrum miasta |
| Mali deweloperzy i flipperzy | Skup działek lub starego budownictwa pod renowację lub odsprzedaż |
📈 Charakterystyka popytu
- Po 2022 roku Lwów stał się jednym z najbezpieczniejszych i najbardziej stabilnych miast Ukrainy.
- Rosnące zainteresowanie ze strony obcokrajowców, w tym Polaków: Wynika z bliskości geograficznej, więzi kulturowo-historycznych oraz wysokiego zapotrzebowania na wynajem.
- Część nabywców kupuje mieszkania na wynajem – zwłaszcza dla przesiedleńców lub studentów.
- W 2025 roku coraz więcej osób finansuje zakup z oszczędności zarobionych za granicą, szczególnie w UE.
Nowe inwestycje i deweloperzy
🔹 Wiodący deweloperzy
- RIEL – realizuje duże projekty: Pidzamche, Hyde Park, Riel City, BigBen, Harry.
- Avalon – znany z inwestycji: Avalon Yard, Avalon Up, Avalon Holiday, Avalon Terra, Avalon Magnolia.
- Auroom – inwestycje: Auroom Lounge, Auroom Urban, Auroom Solar, Auroom District, Auroom Air.
- LEV Development – prowadzi projekty: Soul Park, HYGGE Lux, Perfect Life.
- M7 Estate – osiedla: Parkside, Greenwood-2, Greenwood-3, Greenwood-4.
- SVOЇ Development – znany z dużej inwestycji SVOЇ CITY w miejscowości Sokilnyky.
- Smart Estate – nowoczesne osiedle 111 Zelenа.
🏘️ Przykłady aktualnych projektów mieszkaniowych
| Osiedle | Lokalizacja | Cena od (USD/m²) | Charakterystyka |
|---|---|---|---|
| Hyde Park | ul. Muczna | ok. 2 290 | Klasa premium, parking podziemny, teren zamknięty |
| Avalon Yard | ul. Zamarscynowska | ok. 1 610 | Podwórko bez samochodów, strefy relaksu, parking podziemny |
| Infinity Park | ul. Zielona | ok. 1 615 | Basen, dwupoziomowy parking, zamknięty dziedziniec |
| SVOЇ CITY | Sokilnyky | ok. 1 040 | Klub dziecięcy, parking z windą, ogrodzona przestrzeń |
| 111 Zelenа | ul. Zielona | ok. 1 820 | Parking naziemny i podziemny, siłownia, miejsce do grillowania |
| Parkside (M7) | Basivka | od 650 USD/m² | Mieszkania w stanie whitebox, własna infrastruktura techniczna, dobra lokalizacja |
📊 Tendencje rynkowe
- W I kwartale 2025 roku Lwów pozostaje liderem cenowym wśród miast Ukrainy.
- W ciągu ostatniego półrocza we Lwowie rozpoczęto sprzedaż 25 nowych kompleksów mieszkaniowych.
💡 Wskazówki dla inwestorów
- Rozważ przedmieścia – takie lokalizacje jak Sokilnyky, Basivka i Brzuchowice oferują korzystniejsze ceny i rozwijającą się infrastrukturę.
- Zwróć uwagę na promocje – wielu deweloperów oferuje zniżki dla wojskowych, medyków czy osób przesiedlonych.
- Sprawdź dokumenty – przed zakupem warto zapoznać się z pozwoleniami i reputacją dewelopera.
Prognoza rynku nieruchomości (2025–2035)
| Okres | Ceny mieszkań | Popyt | Rynek budowlany | Komentarz dotyczący rozwoju miasta |
|---|---|---|---|---|
| 2025–2026 | 🔼 +5–10% rocznie | Wysoki (uchodźcy, IT, diaspora) | Aktywny start nowych osiedli | Lwów rośnie jako centrum regionalne. Rozwój przedmieść i inwestycji infrastrukturalnych. |
| 2027–2029 | ⚖️ Umiarkowany wzrost / stabilizacja | Stabilny, bardziej racjonalny | Szczyt budownictwa, nasycenie rynku | Rozbudowa komunikacji, rozwój dzielnic peryferyjnych, modernizacja transportu. |
| 2030–2035 | 🔼 Wzrost z możliwymi korektami | Wysoki w klasie komfort, spadek w segmencie ekonomicznym | Rewitalizacja starszych dzielnic | Lwów jako nowoczesne, europejskie miasto z dużym potencjałem inwestycyjnym. |
🏙️ Co czeka Lwów?
- Miasto będzie rozszerzać się na przedmieścia (Sokilnyky, Riasne, Brzuchowice).
- Intensywny rozwój infrastruktury – nowe drogi, przedszkola, galerie handlowe, biura.
- Silny popyt ze strony specjalistów IT, młodzieży i diaspory pozostanie stabilny.
- Polscy i zagraniczni inwestorzy coraz chętniej lokują kapitał we Lwowie.
- Lwów staje się “ukraińskim Krakowem” – kulturalnym, akademickim i technologicznym centrum Zachodniej Ukrainy.
W ciągu najbliższych 10 lat Lwów będzie się rozwijał, urbanizował i drożał. To jedno z najbardziej perspektywicznych miast do zakupu mieszkania lub inwestycji.
